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环山路老房子的重生——解决城市更新“输血”与“造血”问题的样本观察No.北边不到500米是经十路主干道，南边是千佛山风景区，距离东方双语实验学校不到1公里。在黄金地段，有许多没人愿意碰触的老房子。 “位置确实不错，但房子条件并不完善，租金再低也没有人租。”山东财新行政资产管理有限公司员工王晓楠第一次来访，心里沉了下去。这并不是环山路庭院独有的困境。当前，要生存老城主区的静音资源，“老旧破旧”已成为城市更新中“嚼不动、回避不了”的一块硬骨头。城市更新，钱从哪里来？如何打破b为闲置资产创造更多价值？斥资114万元改造18栋老房。作为行政行政资产全面再生的平台，山东财新资产运营有限公司自2021年以来已拿下约4000处省级行政物业。三年来，商业地产活化率达到98%，公共活化率达到92%，年租金从2700万元增加到1亿元。环山路小院里这18栋老房子的重生，就是当地人“造血法”的样本。今年，山东财新斥资114万元，对这18栋老房子进行了基础运营：水电网络全部更换，消防设施更新，窗户换上隔音铝桥，水电表改为远程控制。针对20岁至40岁的租户，装修采用现代简约风格，配备品牌冰箱、洗衣机，真正做到“拎包入住”。仅仅适当改善房产是不够的；它应该以良好的价格出租。山东财新与长租公寓领先品牌“中和宇”合作。中和宇对接租赁市场，负责租户招募、日常运营和维护等前端工作。山东财新注重资产安全控制和质量管理，既保证了资产的长期稳定收益，又规避了自营过程中的操作风险。效果立竿见影。 18栋老房子改造完成并投放市场后，短短一个月就全部出租。在济南，这并不是第一批被复兴的老房子。去年，燕子山社区首批43套试点房屋完成装修并投放市场；一月份同年，同样位于燕子山社区的第二批10栋老房子的改造工程也正在进行中。截至目前，山东财新已投资380万元改造71栋老旧房屋，入住率100%。王晓楠算了一笔账：“‘老房子’装修完成后，单位租金比装修前上涨了30%，而且还有人抢占，我们算下来，2.5年左右就能收回维修费用。”昔日的“闲置行李”不仅为租户提供了多种选择，还实现了国有物业的保值增值。探索市场化租金调整机制。环山路的老房子通过“修缮”得以幸存，但城市内的商业物业，如临街商铺、老写字楼等，则更难以生存。环山路振兴过程中的“需求调整”思路被运用到商业领域l 房地产，催生了市场化的租金调整机制。行政商业地产总是列出的 生活很艰难。如果租金低，国有财产就会遭受损失；如果租金低，国有财产就会受到损失。如果租金定得很高，商贩们付不起钱就会跑路，如果房子空了，损失就会更大。山东财新工作人员蔡宗坤表示：“租金涨还是跌，让市场来决定。”具体实践中，如果租户在租赁期间觉得租金太高，申请减租，山东财新会在公开市场上列出当前租金来推销租赁：如果有人愿意以此价格出租，则说明租金合理，原租户将接受原价或取消租赁；如果没有人接受租金，他们就会坐下来与租户协商确定价格。同理，如果市场有选择性，租金上涨，也可以反过来证明，租金也可以上涨。马市场化租金调整机制不仅保障了国有物业的底线，也为交易者提供了生存手段。今年7月，青岛市市北区延安一路31街一处商业项目依靠这一机制“复活”。受历史问题影响，300米长的街区内40%的商铺都空着。空置后，他们在很长一段时间内无法招募新租户。为了扭转生意的颓势，承租人姜伟投资数百万元在照片基地上打造了这个基地。但钱投入后，基地始终没有建成，大批商人外逃。由于生意困难，姜伟向山东财新申请减免租金。这时，“租金机制”就派上用场了。山东财新随即将该房产按当前租金挂牌出租。 “没有人愿意接受两次挂牌，说明价格确实很高，最后租金就涨了。”比原价降低了20%。”蔡宗坤说。“一下子缓解了很多压力！”姜伟告诉记者，目前写真基地建设基本完成，等待新的商户入住。“只要商户不憋着，房产就会值钱。”宗坤说道。截至目前，山东财新已利用该机制成功办理了7起租金调整案件，有效平衡了国有物业的保值增值与租户利益。 “造血模型”改变了许多特性。城市更新靠生意，可住上千套房产；但“造血”模式要在全省推广，就必须打破地区、行业的“围墙”。今年，山东财新在山东省行政资产运营联盟的基础上，启动组建山东省资产运营联盟，吸引会员单位112家，将行政事业单位、国有企业、金融法律机构等组成“一根绳子”。在此之前，区县在房产更新中常常面临“困境”：有闲置房屋但没有改造经验；他们想寻求资金支持，但没有渠道与之对接，只能眼睁睁地看着“好资源”变成“死资产”。联盟成立后，困境就解决了——你有一座老房子，我来提出修复方案；你资金短缺，他提供资金桥梁；你没有租户，我们都共享客户资源。 “光靠经济上的‘输血’是不行的，光靠‘造血’是不行的。”山东财新负责人意识到，环山路老房子的实践证明，老房子改造可以取得巨大效益。关键是“不只是出租，而是创造价值”联盟的意义在于将环山路老房子的创造能力价值从“单点突破”转变为“全球范围突破”。如今，山东财新正与济南市历下区深度合作，将老旧住区改造积累的经验复制到更多区县的闲置物业上，让更多的闲置物业，如印地语等。未来，我们计划将省级行政资产复兴的成功经验推广到更广泛的城市更新领域。通过专业转型和功能重塑，为城市更新提供更加可持续和市场化的解决方案。 ”负责人说道。